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租房子到底该谁维修?这里来告诉你!

来源:奋斗88维修作者:奋斗88维修

出租人承担维修义务的条件

出租人承担维修义务,是法律规定的一般情形,但它并不是绝对的,出租人承担维修义务需要达到以下几个条件,任何一个条件不能满足时,都不产生出租人维修房屋的义务:

1、有维修的必要性

所谓有维修的必要性,是指租赁物需要维修才能满足承租人依约定对租赁物为使用、收益的

目的。租赁物出现瑕疵,并且影响合同约定用途的正常使用,此时出租人就可能需要通过维修的方式使租赁物恢复到原本合同约定的状态。根据合同之间的差异,维修的必要性标准也应根据各个合同而异,如合同约定承租人租赁某房屋用于日常生活实用,某日墙体表面油漆一小块脱落,这一般就不认定为影响使用,故达不到维修的必要性标准;但是如果合同约定承租人租赁某房屋用于商业性的会展演出,合同中明确说明对于房屋的装修标准要求很高,那么某日墙体表面油漆脱落,就可能会影响会展演出的效果等,这就可能会被认定为影响承租人的使用、收益,而达到了维修的必要性标准,承租人即可请求出租人进行维修。因此,维修的必要性标准不是一刀切的,而是根据合同内容的差异而有所区分的。

2、有维修的可能性。

维修的可能性一般分为实体上的可能性与经济上的可能性。租赁物缺乏实体上的可能性指的

是租赁物已经完全毁损或者是该瑕疵是不可能消除的,那么在这种情况下,就不存在维修的可能性。租赁物缺乏经济上的可能性指的是租赁物虽然可以被修复,但是所花费的费用过高,在经济上不合理,此时就被称为缺乏经济上的可能性。在我国台湾地区的“民法”第 435 条明确规定,维修可能与否,应该按照经济的标准认定,如果经济上需要和新造一套房屋相同或相近的费用,那么也被认定为不具有维修的可能性。在我国大陆地区的民法中,对于采用哪一种认定标准没有明确的规定,但是无论是缺乏哪一种可能性,一般都被认定该租赁物缺乏维修的可能性。在确定租赁物维修不能的前提下,我们还根据维修不能范围的大小区分为全部不能和一部不能(1)全部不能,即整个租赁物全部都不具有维修的可能性,如租赁房屋被海啸全部冲毁之情形,此时维修租赁房屋就相当于重建,实属不可能,因此双方只能选择终止租赁合同。再基于房屋毁损发生的原因不同,承租人可在因出租人过错造成租赁物毁损的情形下请求出租人赔偿损失。(2)一部不能,仅仅是指租赁物某一部分不满足维修的可能性,但并不代表需要解除租赁合同,可能仅仅是租赁物使用标准的下降,在这种情况下,双方可以选择减少租金或延长租期等方法来变更合同而不是终止原租赁合同。因此该两种情况在救济方式上,有着很大的区别。

3、租赁物瑕疵出现的归责事由。

如果租赁物的瑕疵是由于租赁物的正常使用而产生的损耗,或是由于出租人的原因而产生

的,再或是由于不可归责于双方当事人的事由产生的,那么承租人就法定的需要承担该维修义务。如果是由于承租人的过错还要求出租人来承担该维修义务,那么未免太过苛责,不值赞同。就该点学界存在不同的声音,下文会详细分析,此不赘述。

4、双方当事人无特别约定。

依据我国《合同法》的规定,在民法意思自治的大原则下,该维修义务当然的允许当事人通

过约定的方式而排除适用之。但是在现实生活中,租赁合同的双方往往处于一种不平等的境遇,因此在当事人特别约定而排除出租人承担维修义务时,法律是否需要特别得增加一些约束条件,以确保真正的公平?该点将会在后文中单独分节,此不赘述。

5、在租赁期间承租人履行了通知义务。

在租赁关系存续期间,承租人实际占有租赁物,租赁物是否出现了瑕疵需要被维修出租人并

不清楚,在此时强加给出租人一个主动发现房屋瑕疵并进行维修的义务是不公平的,而且还可能会影响承租人对租赁物的正常使用。所以出租人的维修义务应当以承租人的通知为前提。在租赁

物由承租人占有使用的期间,如有维修的必要,除出租人已知的情况外,承租人应及时通知出租人。承租人应为通知而未通知的,出租人不发生维修租赁物的义务。虽然是必须满足这些条件,出租人才需承担维修义务,但是不可否认,出租人承担维修义务还是法律规定的一般情形。


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